Ипотека в новейшей России
Ипотека в новейшей России – явление, безусловно, особое. С одной стороны, опыт, сложившийся у нас с отмены крепостного права до Октябрьской революции, использовал впоследствии весь цивилизованный мир. С другой стороны, сегодняшние психологически высокие ставки, обилие обманутых вкладчиков, различие в приоритете для «своих» и всех остальных, во многом дискредитировали саму идею ипотеки. Но как бы наплевательски государство не относилось к среднему классу, существуют законы рынка, согласно которым от ипотеки в итоге выигрывают все. Во-первых, людей, готовых приобрести жильё в рассрочку, на порядок больше тех, кто может выложить всю сумму сразу. Во-вторых, ипотека стимулирует строительный рынок, развитие инфраструктуры, создаёт новые рабочие места и дополнительные поступления в бюджет.
Мировая практика ипотечных программ
Мировая практика показывает, что чтобы система заработала, квадратный метр жилья должен соответствовать среднемесячной зарплате, а процентная ставка быть психологически приемлемой для участников ипотеки. Стоимость недвижимости у нас, к сожалению, до сих пор формируется не только из стройматериалов, энергоносителей, рабочей силы и прибыли, но и из откатов, приобретших системный характер. Другая проблема состоит в обилии инвестиционного жилья, которое у нас не облагается дополнительными налогами и существует вне рынка.
Если брать цивилизованные страны, то там власти активно поддерживают ипотечную систему. Например, в Бельгии государство списывает до половины стоимости приобретаемого жилья, и при этом не остаётся в убытке. Ведь человек, имеющий комфортные условия проживания, работает, платит налоги, потребляет товары на внутреннем рынке. При этом отношение власти резко меняется, когда человек приобретает последующие квартиры. В ряде стран, например во Франции, инвестиционное жильё облагается налогом на роскошь, в других, таких как Германия – взимается налог, равный рыночной стоимости аренды. Благодаря этому стимулируется развитие среднего класса, который является гарантом стабильности общества и приносит львиную долю бюджетных поступлений.
Показательным для нас может быть китайский опыт ипотеки. Стартовали здесь программы в конце 1980-х годов, то есть чуть раньше, чем у нас. Сегодня темпы строительства составляют около квадратного метра в год на каждого жителя Поднебесной. Такие объёмы позволяют развиваться строительной отрасли и обеспечивают баланс между спросом и предложением.
Ипотека в Китае
Ипотека в Китае распространяется как на квартиры, так и на индивидуальные дома, поскольку проблема перенаселения мегаполисов здесь стоит не менее остро, чем в России. Жильё подразумевает наличие инфраструктуры, поэтому параллельно с застройкой власти организуют современные автобаны, лёгкое метро, протягивают новые коммуникации. Ипотечная ставка составляет от двух до четырёх процентов, кредиты выдаются на срок 20-30 лет. Невзирая на кризис, здесь продолжался рост цен на жильё. Правительство ввело ряд мер, предотвращающих возможные спекуляции. Во-первых, для людей, приобретающих вторую квартиру, минимальный первоначальный взнос теперь составляет 50 %. Во-вторых, купить квартиру или дом можно только в том населённом пункте, где человек постоянно живёт и платит налоги. С двух до пяти лет увеличен срок владения квартирой, во время которого взимается налог при перепродаже. В ближайшее время будет введён налог на второе-третье жильё.
Если у нас аналитики полагают, что полностью решить проблему обманутых дольщиков едва ли удастся: мошенники будут придумывать новые, более изощрённые схемы, – то в Китае «пирамиды» отсутствуют как класс. За такие вещи здесь предусмотрена единственная мера наказания: расстрел.
Что касается других моментов, связанных с ипотекой по-китайски, то они, вероятно, всё же будут постепенно внедряться и у нас. Государству, хочет оно того или нет, предстоит решать дорожно-транспортную проблему, проблему перенаселения в мегаполисах, проводить комплекс мер для поддержания социальной стабильности. Ипотечная ставка, управляемая «сверху», должна достичь психологически приемлемых десяти процентов. В частном секторе квадратный метр жилья сегодня для застройщика стоит 20-25 тысяч рублей. То есть человек, берущий ипотеку и самостоятельно возводящий дом, может минимизировать поборы, которых труднее миновать крупным строительным организациям.
Развитие ипотеки позволит реанимировать строительный рынок, который после кризиса у нас находится в коматозном состоянии. А это и налоги, и рабочие места, и новые участники ипотечной системы. Причём не только в столицах, но по всей стране. С учётом разрозненности территорий и их масштабов, ставка будет сделана на местные материалы. Если учесть, что для банков ключевым вопросом будет ликвидность недвижимости в случае неплатёжеспособности участников ипотечных сделок, наиболее востребованным материалом станет кирпич.
Кирпичный дом
Клинкерный кирпич, доказавший свою жизнеспособность тысячелетиями использования во всех климатических условиях, имеет целый ряд преимуществ перед другими стройматериалами. Во-первых, глина есть практически повсеместно, и в стоимости минимум приходится на транспортные издержки. Во-вторых, срок эксплуатации кирпичного дома превышает сто лет и в процессе не возникает необходимости текущих ремонтов. Его доставка на объект может осуществляться поэтапно, в малоэтажном строительстве можно обходиться без использования спецтехники, что опять же приводит к дополнительной экономии средств. В холодное время года допускается замораживание строительства – это никак не влияет на прочность несущих конструкций, но удешевляет работы и создаёт своеобразную рассрочку финансовых вложений. Кирпич позволяет создавать произвольную конфигурацию стен. В кирпичном доме допускается установка газового котла, здесь нет специфических нюансов, связанных с естественной усадкой и подвижкой стен. За счёт массивности, кирпичный дом наиболее эффективно противостоит природным катаклизмам, то есть к минимуму сводится риск порчи внутренней отделки, которая зачастую превышает по стоимости сам дом. Наконец, кирпичный дом обеспечивает жильцов комфортными условиями быта, в которых нет условий для развития каких-либо аллергий или болезней, способных привести к постепенной потере трудоспособности обременённого ипотечными обязательствами домовладельца.
